Ипотека в поисках клиента

Прошедшая в столице Приморья выставка-презентация касалась одной из самых острых проблем - жилищной. Однако профессионально подготовленное мероприятие, вобравшее в себя все информационные потоки на эту тему, местом массового паломничества не стало. И организаторы "Квартирного вопроса" с этим ничего поделать не смогли. Почему?

Ответ на этот вопрос вполне очевиден: практически любой вариант приобретения жилья сегодня под силу только самым обеспеченным слоям населения.

Заметки с выставки

Попросив рассчитать свою кредитную возможность в $50 тыс. (с условием, что именно такой суммы не хватает для покупки жилья) на 20 лет с учетом общесемейного дохода в 45 тыс. руб. под 12% годовых, корреспондент ДДГ "ЗР" получил следующий ответ. Ежемесячно необходимо выплачивать 24 тыс. руб. Правда, каждый месяц платеж будет уменьшаться и постепенно снизится до 19 тыс. руб. Некоторые банки имеют постоянный усредненный платеж, но в итоге переплата вырастает в разы.

Под 10% годовых в рублях ежемесячно придется выплачивать чуть более 14 тыс. руб. либо 470 в долларах, что оказалось более выгодно при нынешнем курсе, т. к. в пересчете на рубли минимальный платеж составил чуть более 12 тыс. руб. По окончании действия ипотечного договора переплата заемщика составит 200%. Человеку, имеющему доход в месяц 20 тыс. руб., получить ипотечный кредит нереально, слишком маленькая зарплата.

Что нам стоит, дом поострить?

Как отметила Марина ЛОМАКИНА, генеральный директор Приморского ипотечного агентства "Наш дом - Приморье", много вопросов возникает по строящемуся жилью. Во-первых, его неохотно кредитуют. На этом рынке активно позиционируется Сбербанк, начал работать Импэксбанк, в остальных кредитных организациях кредит под строящееся жилье потенциально возможен, но реально не практикуется. Несомненное и основное препятствие строгие правила, введенные ФЗ № 214, который требует от застройщика предоставления полного пакета документов.

Реальная ситуация на рынке строящегося жилья показывает: компании-застройщики не готовы предоставить для аккредитации в банк полный пакет документов, соответственно этот дом не войдет в ипотеку.

Решить вопрос отчасти поможет страхование финансовых рисков. По мнению некоторых экспертов, эти затраты включены в процентные ставки банка и самих застройщиков, которые и должны нести издержки, но почему-то не обременяют себя этим. Хотя шанс, что дом не достроят, есть всегда. Другой вопрос - страхование самих заемщиков от несчастного случая или летального исхода.

Сегодняшний ипотечный расклад свидетельствует о том, что граждане, взявшие кредиты несколько лет назад, даже под 15% годовых, оказались в реальном выигрыше, поскольку их минимальный платеж составлял в среднем 6-8 тыс. руб. Тогда как сейчас из-за роста стоимости жилья приходится выплачивать ежемесячно как минимум 12-15 тыс. рублей. И сегодня на оставшуюся сумму долга таким гражданам более чем выгодно перекредитоваться.

Оформление земли под коттеджем, в особенности если там проживает несколько семей, в какой-то мере усложняет процедуру ипотечного кредитования. И для оформления земли в аренду, а также ее выкупа необходимо выполнить все процедуры по размежеванию и внести участок в кадастр. Если ипотечный кредит был выдан под подобный дом без оформления земельного участка, в дальнейшем невозможно провести перекредитование.

Кто построит дом в Приморье?

По аналогии со знакомым со школьных времен девизом графа УВАРОВА "Православие, Самодержавие. Народность", собравшиеся вывели новый ипотечный триумвират: "Банк- застройщик-администрация". Хотя многие полагают, что это сказка и на то, что в скором времени на уровне администраций разных уровней появятся программы по строительству жилья, а тем паче подведения за счет средств города или края различного рода коммуникаций, надеяться не приходится.

Наш край единственный, где не ведется строительство в контексте муниципальных и региональных программ. Именно за счет них активно ведется строительство в Хабаровске. Администрация г. Калуги (Подмосковье) уменьшила ставку ипотечного кредитования по программе совместно с банками до 8% годовых, взяв на себя подготовку места для строительства и подведение всех инженерно-технических коммуникаций.

Строительство под ипотеку активно ведется в Самарской области, около 70% новостроя уходит под ипотечные кредиты. Это общероссийский рекорд. Москва не может похвастаться такими результатами, в столице их не больше 20%.Приморский край оказывается самым отсталым в этом отношении, хотя по ценам на жилье Владивосток входит в пятерку лидеров. Не отстают цены и в районах. В Лесозаводске за последний год цены на жилье повысились в 6 раз.

Час брокеров настал

Ипотечные брокеры начинают активно продвигаться на Дальний Восток. Сегодня и во Владивостоке можно воспользоваться их услугами в лице ООО "Кредитные решения". По словам Александра ТЕРЕХИНА, генерального директора компании, чтобы внимательно изучить ипотечные программы всех банков в Приморье, необходим год. Брокеры подскажут клиенту, какая программа банка наиболее подходит ему, плюс подберут банку именно того клиента, который в состоянии оплатить кредит. По словам Павла КОМОЛОВА, представителя ОАО "Независимое Бюро Ипотечного Кредитования" (Москва), значительный плюс ипотечных брокеров - анализ ипотечного рынка. Так, в Банке Москвы начали кредитовать швейцарскими франками и иенами. Но игра с курсами валют вполне может накинуть дополнительный процент к кредиту. Не знаем, как франки, а иены для кредитования нам, приморцам, вполне бы подошли.